一方在结婚之前买的房子，婚后夫妻有共同还贷，离婚时房子到底该怎么分呢？民法典对此有明确的规定，即房子所有权一方应补偿对方婚后共同还贷的本息及对应的增值部分。法律规定了补偿原则，却没有规定具体的计算方法，所以司法实践中具体如何计算，还是比较复杂的法律难点问题，全国各地法院的判决存在一定的差别，甚至同一法院出现同案不同判的问题。今天这篇文章就来解析这个难点问题。
婚前房婚后分割
为方便大家理解，我们结合一个案件来解释说明。章三与李梓于2008年3月登记结婚，章三在2005年贷款买了一套房子，房款总价是56万，印花税2万元。其中，贷款34万。婚后两人一起还贷，在2015年的时候就还完了贷款，贷款本金和利息一共还了30万。现在因为感情问题，两人要离婚，李梓就提出要章三对这套房子折价补偿。双方均认可房屋现价值为560万。那么离婚时对房子折价款的补偿到底如何确定呢？
我做过不少此类案件，但为就此类案件作出更客观的分析和研究，我的团队又检索出几百份相关的判决书，并进行梳理和归纳总结。我们发现影响补偿款数额的主要有两个因素，一是计算增值率是以初始购房价还是结婚时的购房价计算，二是计算房屋补偿价时房子价格要不要包括税费等各项成本支出。
补偿款的计算时点到底怎么确定
各地法院采用的计算方式有所不同，北京的法院一般有两种计算方式。第一种方式，根据《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》规定，产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。第二种方式，2016年出版的《民事审判指导与参考》一书中，民一庭的吴晓芳法官在《不动产婚内共同还贷及增值的计算》一文中写明，补偿数额=房屋现值÷(房屋购买价+共同已还利息+其他费用)×夫妻共同还贷部分×50%。
上述计算公式中“房屋购买价”有不同的认定，有的法院以初始购房价计算，有的法院以结婚时点的房价计算。“房屋购买价”在公式的分母，“房屋购买价”越高，补偿金额越低。国内的房价基本上是从2000年开始上涨的，从2004年到2017年期间涨幅很猛。所以如果从购房到结婚相差时间较长，两个时点的房价计算出的补偿数额会有非常大的区别。
以上面的案例为例，如果是以购买时点为基础来计算的话，就是增值率=房屋现价÷（购房价格+共同已还本利息+其他费用），即560÷（56+30+2）=636%，此时房屋补偿款就是：636%×30×50%=95.4万元。第二种计算方式，就是增值率=房屋现价÷（结婚时房屋价格+共同已还本利息+其他费用）。结婚时房屋的价格如果双方不能协商确定的话，可以申请评估公司进行鉴定的，上面的案例中，经过评估，房子在结婚时的价格为170万。以结婚时点为基础计算，就是560÷（170+30+2）=277%，此时房屋补偿款就是：277%×30×50%=41.55万元。从计算结果来看确实差距很大。
而在司法实践中，法院会根据个案确定房屋购买价，以初始购房价计算，还是以结婚时点的房价计算。比如北京市第二中级人民法院就发布过一个案例，在该案例中，二中院以一审法院确定的计算时点失当而发回重申。二中院认为，夫妻双方结婚时间间隔较长，一方在婚前以个人财产偿还了相当部分的贷款，且房屋增值收益是针对双方婚后共同还贷增值部分的补偿，因此应当以结婚时点计算为宜。所以此类案件还是有很大的争取空间的，律师应该根据所代理当事人的具体情况，确定最有利的诉讼策略。
税费要计算在内吗
至于计算时是否应当将房屋税费等其他购房成本考虑在内，在司法实践中也有不同做法，就拿上述案例来看，是否计算税费影响不大。以购买时点为基础来计算的话，就是增值率=房屋现价÷（购房价格+共同已还本利息），即560÷（56+30）=651%，此时房屋补偿款就是：651%×30×50%=97.65万元。与计算含税费结果95.4万元相差不大。以结婚时点为基础计算，就是560÷（170+30）=280%，此时房屋补偿款就是：280%×30×50%=42万元与计算含税费结果41.55万元相差不大。购房税费等购房成本相对于整个购房价格来说是一个非常小的数字，所以对计算结果影响非常小。
《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》中指出，人民法院可以根据实际案件情况，综合考虑购房与结婚时间、为购房支付的税费等各项支出、妇女及子女权益等多种因素，充分保护双方当事人的权益，酌情判定补偿数额。所以可以看出法官对于计算补偿金额时以哪个时间点的房价计算以及是否计算税费是有一定的自由裁量权利的。
而通过我们检索实践中的司法案例发现，一般以购买时的价格来计算增值率的通常都是买房的时间和结婚的时间相差不大，房价没有太大变动的。而以结婚时的房价为时点来计算增值率的，一般都是购买房子的时间和结婚的时间间隔较长，房价有较大变动的。我认为以结婚时的房价计算更为公平，因为补偿金额系对婚后共同还贷的补偿，而结婚之前的房贷并未参与偿还，也不应享受结婚之前的房子增值。而如果以购房价格计算，相当于让对方享受了结婚前的房产增值，对房屋所有权一方是不公平的。
