不可否认的是，自1998年商品房制度改革以来，我国楼市就开启了高速增长的阶段。根据国家统计局的数据显示，截止到2020年，全国的平均房价已经达到了9860元/平，与1998年商品房改革初年相比，仅全国平均房价的涨幅就达到了4~5倍，像是一些经济发达、人口集聚的一、二线大城市，房价涨幅更是达到了10~20倍，核心地段甚至达到了30倍以上。在这样的房价涨幅背景下，很多人便形成了“房价只涨不跌”的观念，纷纷认为买房是“稳赚不赔”的。

那么，事实真的如此吗？在笔者看来，持有以上观念的人只是看到了楼市的表面，并未了解其楼市的内在逻辑。

实际上，从2016年国家层面确定“房住不炒”的楼市调控主基调以来，本轮楼市调控已经持续5年多，并且，在过去5年，平均每年的楼市调控次数都接近500余次，在密集的楼市调控次数影响下，我国的房价水平早就告别了高速增长，转而进入到平稳调整的阶段，不仅如此，很多人口持续流出、产业结构单一的三、四线城市，房价已经出现了实质性下跌。根据房价行情网的数据显示，2021年，全国有163个城市的房价出现下跌，其中，出现房价下跌的城市主要集中在广大的三、四线城市。

除此之外，很多身居楼市一线的房产大佬也在纷纷减持房产持有量。比如万达地产王健林，自2017年起，王健林就开始抛售旗下的房地产业务，最有名的就是融创地产以438亿元接手万达地产的13个文旅项目，富力地产以199亿元接手万达地产旗下的77个酒店。再比如SOHO中国潘石屹，早在2014年，潘石屹就开始着手抛售旗下的房产持有量，据不完全统计，2014年~2021年，潘石屹累计出售各项资产已经超过350亿元，其中，大部分都和旗下的房地产业务有关联。

用经济学家李迅雷的话说，如今的楼市，就是富人在卖房，穷人在买房，穷人成为了楼市最大的接盘侠。当然，这也不意外，毕竟，相对于富人来说，穷人的消息来源比较闭塞，属于后知后觉的那部分人。那么，问题来了，伴随着楼市调控的持续收紧，未来5年，该趁早买房还是尽快卖房呢？笔者认为，楼市4大趋势已经愈发明显，建议早做打算。

趋势一：楼市供需关系已经发生逆转

一方面，根据央行的数据显示，截止到2019年末，我国的城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中，拥有两套及以上住房的城镇家庭也超过了40%。另外，根据国家统计局的数据显示，截止到2020年，我国的城镇居民人均住房面积也已经达到了40平方米左右，远超欧、美等发达国家，位居世界前列水平。而另一方面，根据上海易居房地产研究院的数据显示，截止到2021年11月份，全国100个城市的新建商品库存总量已经达到了52110万平方米，成为自2016年8月份以来，全国百城库存规模的最高值，创下近5年新高。

与此同时，根据第七次人口普查的数据显示，截止到2020年，我国的城镇化率已经达到了63.89%，进一步缩小与发达国家之间的差距。也就是说，未来5年，我国的城镇化发展速度将会进入缓慢阶段，届时，新增购房需求的减少将会成为大概率事件。此外，再叠加近年来我国新生儿出生率的持续走低以及人口老龄化的不断加剧，楼市供需关系的逆转将成为不可逆的结果。

趋势二：高层对于房地产的态度已经愈发明确

根据央行2021年11月19日发布的《2021年第三季度中国货币政策执行报告》显示，未来将牢牢坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期。

除此之外，住建部副部长倪虹也在2022年初表示，要毫不动摇地坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产行业的良性循环和健康发展。

趋势三：房地产税的出台已经成为不可阻挡的趋势

现阶段，虽然财政部明确表示今年内（2022年）不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，但不可否认的是，房地产税的出台已经成为板上钉钉的事情，毕竟，房地产税是房地产长效机制的重要组成部分，这一点是不容置疑的。

我们要清楚，一旦出台房地产税，多套房持有者的持房成本增加是难以避免的，除此之外，再加上房子的折旧成本、资金使用成本、物业费、税费、取暖费等等各项固定支出，多套房持有者优化手中持有的房产将会成为大概率事件，如果是一些房价下行压力比较大的三、四线城市，出现“抛售潮”恐怕也不足为奇。

趋势四：买房不再是唯一解决住房问题的方案

过去多年，想要在城市定居生活，买房或许是解决住房问题的唯一方案，但随着我国房地产市场的不断完善，买房可能不再是唯一解决住房问题的方案。

2021年8月份，住建部明确表示，未来5年，将加快建立以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系，实现全体人民住有所居。与此同时，国家还多次强调，要实现租购同权，简单来说，就是租房和买房要实现同等权利待遇的方案，缩小买房与租房之间的差距。

基于以上楼市发展的4大趋势来看，未来5年，到底是趁早买房还是尽快卖房好呢？笔者认为，应该具体问题具体分析，比如对于多套房持有者来说，未来5年，持有房产在精不在多，像是一些城市郊区的房子、三、四线城市的房子，趁早卖房变现或许是最佳选择，但像一些城市核心地段的房子，继续持有也是可以的，毕竟，长期来看，核心城市、核心地段的房产，继续增值的可能性还是极大的。再比如对于刚需购房者来说，在楼市日渐平稳的当下，盲目买房已经是不可取了，按需购买，量力而行才是买房准则，当然，如果刚需是在一、二线大城市买房，趁早买房还是有必要的。对此，你怎么看？