北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥，买房小白求教。钱不多想法不少。不好意思提要求了。想请您干脆告诉我哪些房子不能买吧。也就是有哪些有坑的陷阱，必须要躲开的。还有就是有什么应该规避的。已经有前车之鉴的。
回答：
1、 这一串话不都是一个意思吗？一句话就行了。估计你指的是投资方面，真要是纯自住就没什么不能买的了，全行。
问题也挺好，我还真没总结过，看别人说过，但大多数都是互相抄的，没什么意思，很多也不适合北京。
2、 首先规避的就是小产权，常规的风险就都不说了，老生常谈。只说一种这几年又开始出现的吧，可以贷款的小产权。
这种房几乎可以肯定是骗局，一般就一栋或几栋楼，开发成公寓的小开间，都不贵，百八十万一套。本来这是肯定不能贷款的，但开发商却说联系了金融机构，可以提供50%的贷款，利息也不贵。也就是说只要几十万就能买套房，太划算了，刚需很难抗拒这诱惑。
但是，他们所提供的合同是埋有陷阱的，目的就是让你钱房两空。最常规的就是几次逾期就视同违约，出借方有权罚款，或收走房子。而很多刚需本来就没多少钱，逾期更是常事儿，几乎无法避免。
而这金融机构呢，开始根本不会理你，连催都不催。一旦他们觉得时机成熟，就会大开杀戒，或是讨要巨额罚息，或是干脆把人轰走，退点儿钱就算不错了。然后就是收回这房重新卖呗，这一栋楼能买一辈子，反正也没手续。
3、 公寓也最好不买，无论50年还是70年的。这也是老生常谈，只说这两年风险更大的一种吧，公司产权的。
这种公寓是有手续的，一般都是公司的厂房或者宿舍，一个大产权，无法分割。但是，开发商为了赚钱，私下进行所谓的分割出售，也号称50年产权。不少人见到这种房很便宜，又确实不算违建，忍不住的想掏钱。
这种房的风险在于，这产权方一般跟买房人签订的都是租赁合同，且不说超过20年的无效，就算是20年内的有效这也是租赁。那也就是说，只要人家想反悔就随时有可能，觉得房价涨了就终止租赁，退给你钱重新开卖。
再一个风险就是他们随时有可能把这房产抵押或整体转售，那无论是银行还是新的产权人，根本就不承认你手中的租赁合同。买卖合同也一样无效，根本不受法律保护。如果有这种情况发生，小业主根本没有办法，人家直接断电断水断网，连住都甭想住了。
再或者遇到拆迁，拆迁方根本不会搭理小业主，只和法律认可的产权方谈判。到最后，小业主能拿回点儿钱就不错，甭说高额补偿，低额的都悬。
4、 郊区新区。无论是否通了地铁都必须小心，也无论新房二手房。这些板块基本都是自住型的，投资性多数都很弱。
或者这么说吧，只要是没有地铁的板块，直接规避。有了地铁的也要分情况，供地规模大是基本要求，然后最好的就是有产业区加持的了，否则很难吸引到稳定的人群。至于商业、环境与学校等配套，商业和社区规模是相辅相成的，别相信没有居住规模就能有大型商业。至于环境在郊区不算优势，哪儿的环境都不错。学校也必须依赖于规模，没有足够的好生源，什么名校分校都是挂牌的。
新区当然有可能逆袭超过大盘，但这种可能性在北京越来越小，大部分卖完房都是长期站岗。所以如果是资金不多，那必须先看好板块的历史趋势，只选择走势好的才行，降低风险。
5、 远郊老破小。这是最基层的刚需没办法的选择了，就想拥有自己的房子，又实在资金不足，只能买在远郊。那就尽量规避老破小吧，也没其他什么可建议的。
远郊老房在保值上未必吃什么亏，和市区的一样，基本都是跟随板块大盘。但是，老房本来就有流动性弱的劣势，郊区的就得加个更字。除非是真的长期住下去，否则大多数都会在置换的时候吃亏。
在楼市行情好的时候，远郊也是最后被传导到的，而老破小则几乎是最后一轮。那如果你想往市区换房，就算好出手，也肯定是拿没轮到的，去换已经至少涨了一轮的。行情不好的时候就不必说了，除非是降价，否则一年卖不出去都正常。
6、 旅游地产，文旅地产，度假地产，养老地产，反正都是海景房的类似产品吧，盖在风景区能当民宿的，都属于功能性地产。而在地产业内部有个定论，所有的功能性地产，投资性都偏弱，就是因为这功能性受行业影响太大，而且不好保持优势，其功能会随时消失。
房子是用来住的，只有居住性高的才更价值。那什么是居住性？不是说能睡觉就算是能居住了，而是说必须是业主们能天天住在这里，同时能每天往返于工作单位的，这才是正常的居住，否则都叫居住性低。
7、 在其他就是学区房了，这不是说不能买，而是最好在有需求的时候购买才合适。这同样是功能性地产，提供了居住之外的特殊配套。而中国和美国不一样，学校质量并不能由学区控制，而是受制于政策。
那这这种情况下，除非是资金真的很充足，或者说就是喜欢学区的环境，否则不建议提前准备太早。不仅居住的性价比低，而且还要承担政策的风险，不适合刚需上车。
8、 简单的也就是这些，其他的当然还有商办类，更是干脆别碰。地产界有说法，住宅是小学生玩儿的，商业是大学生玩儿的，普通人在商业经验不足的情况下最好远离，不适合散户投资。
仅供参考。
